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LEXIKON
Der Schwebezustand eines Bestandsverhältnisses nach § 12c IO
In einer aktuellen Entscheidung (27.01.2026, 3 Ob 168/25i; www.ris.bka.gv.at/jus) setzte sich der OGH mit offenen Fragen zum sogenannten „Schwebezustand“ von Bestandverträgen im Sanierungsverfahren auseinander.
Rechtliche Ausgangssituation
Die österreichische Insolvenzordnung (vgl § 12c IO) ermöglicht es nämlich insolventen, aber sanierungswilligen Bestandnehmern, ein Bestandobjekt selbst nach Auflösung des Bestandverhältnisses weiter zu nutzen. Eine bereits bewilligte Räumungsexekution ist auf Antrag des Bestandnehmers aufzuschieben, wobei nicht einmal eine Sicherheitsleistung zu erlegen ist. Darüber hinaus kann es sogar dazu kommen, dass der bereits rechtskräftig aufgelöste Vertrag wieder auflebt. Bis dahin entsteht aber eine rechtliche Grauzone, die als „Schwebezustand“ bezeichnet wird. Der Bestandvertrag ist nämlich zwar aufgelöst, aber es ist noch offen, ob er wieder aufleben wird oder nicht.
Sachverhalt
Im entscheidungsgegenständlichen Fall erklärte die Bestandgeberin die Auflösung des Bestandvertrages und erwirkte einen Räumungstitel, den sie auch in Exekution zog. Der Bestandvertrag war somit aufgelöst und die Bestandnehmerin, die im Bestandobjekt ein Geschäftslokal betrieb, wurde zur Räumung desselben verpflichtet. In der Folge beantragte die Bestandnehmerin jedoch die Eröffnung eines Sanierungsverfahrens und bot ihren Gläubigern eine Sanierungsplanquote von 20 % an. Weiters stellte sie einen Antrag auf Aufschiebung der bereits bewilligten (aber noch nicht vollzogenen) Räumungsexekution.
Vertragliche Verpflichtungen
Der Gesetzgeber möchte mit der in § 12c IO vorgesehenen Regelung die Sanierung von Unternehmen ermöglichen. Würde ein insolventes Unternehmen das gemietete Bestandobjekt aber räumen müssen, so wäre eine Sanierung des Unternehmens faktisch aussichtslos. Beispielsweise wird ein Warenhändler sein Unternehmen im Regelfall ohne Verkaufsfläche weder fortführen noch sanieren können. Aus diesem Grund sollen sanierungswillige Bestandnehmer umfangreich geschützt werden, indem sie im Bestandobjekt verbleiben können
Kommt der Bestandnehmer seinen vormaligen bestandvertraglichen Verpflichtungen nach und erfüllt er in weiterer Folge auch den Sanierungsplan rechtzeitig und vollständig, so gilt das Bestandverhältnis als fortgesetzt. Der Bestandvertrag lebt somit wieder auf, mit all seinen Rechten und Pflichten. Auch der Bestandgeber ist somit wieder an den Vertrag und an seinen Vertragspartner gebunden, ohne dass er sich dagegen zur Wehr setzen kann.
Entscheidend ist aber, dass der Bestandnehmer seine vormaligen vertraglich geregelten Verpflichtungen auch während des Schwebezustands tunlichst genau erfüllt. Kommt er seinen Zahlungsverpflichtungen allerdings nicht (rechtzeitig) nach, so kann der Bestandgeber auch während des „Schwebezustandes“ die Wiederaufnahme der Räumungsexekution erreichen.
Das sogenannte Sonderopfer des Bestandgebers, der gegen seinen Willen weiterhin dem Schuldner das Bestandobjekt überlassen muss, soll nämlich nicht noch vergrößert werden, indem der Bestandnehmer während des Schwebezustandes seine Zahlungspflichten verletzen kann. In diesem Fall ist die nach § 12c IO aufgeschobene Räumung umgehend zu vollziehen und ein Wiederaufleben des Bestandvertrages von vorhinein ausgeschlossen. Der Bestandnehmer hat das Objekt damit unwiderruflich verloren.
Fazit
Für die Praxis ergibt sich daraus, dass der sanierungswillige Bestandnehmer, der sein Bestandverhältnis trotz Insolvenz erhalten möchte, während des Schwebezustands genau darauf zu achten hat, dass er seinen Pflichten ordnungsgemäß, vollständig und zeitgerecht nachkommt. Tut er dies nicht, so riskiert er, das Geschäftslokal endgültig zu verlieren. Das Scheitern einer Sanierung wäre im Regelfall die Folge.
Die nunmehr fortgesetzte Rechtsprechungslinie lässt zwar weiterhin wichtige Detailfragen zum Schwebezustand unbeantwortet, sie zeigt aber, dass besondere Aufmerksamkeit geboten ist, zumal Pflichtverletzungen nicht sanierbar sind. Auch in Zeiten, in denen bei Insolvenzschuldnern oftmals die Aufbringung der Sanierungsplanquoten im Vordergrund steht, dürfen also dennoch die monatlichen Zahlungspflichten nicht außer Acht bleiben.
