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LEXIKON
Mietpreisbremse 2026: Neue Regelungen für Mietzinsanpassungen aufgrund von Wertsicherungsklauseln
Seit 01. Jänner 2026 ist das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG; BGBl I Nr 114/2025; www.ris.bka.gv.at/Bund) in Kraft. Teil des 5. MILG bildet auch das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), das eine Begrenzung der vertraglichen Wertsicherung bei Wohnungsmietverträgen im Voll- aber auch Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) vorsieht.
Rechtlicher Hintergrund
Seit Veröffentlichung der Entscheidung des OGH vom 21.03.2023, 2 Ob 36/23t (www.ris.bka.gv.at/jus) mit der unklare und nachteilige Wertsicherungsklauseln aufgehoben wurden, bestand vor allem auf Vermieterseite große Unsicherheit: Demnach ist eine Indexklausel ungültig, wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass bei einem Wegfall des vereinbarten Index ein Index gelten soll, der dem vereinbarten Index am meisten entspricht. Der OGH sieht darin einen Verstoß gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG, da nicht klar ist, welcher Verbraucherpreisindex dem vereinbarten Verbraucherpreisindex am meisten entspricht. Eine Indexklausel ist weiters ungültig und stellt einen Verstoß gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG dar, wenn durch die Klausel der Vermieter in die Lage versetzt wird, den Mietzins innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss zu erhöhen, und dies nicht im Einzelnen nachweislich ausgehandelt wurde.
Ziel des MieWeG ist die Schaffung von Rechtssicherheit bei Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen; weiters sollen inflationsbedingte Mietzinssteigerungen wirksam gedämpft werden. Zudem soll durch neue Befristungsregeln die Situation der Mieter von befristeten Mietverträgen verbessert werden.
Beschränkung der jährlichen Mietzinserhöhung
Das MieWeG sieht vor, dass Valorisierungen der Mietzinse (nur noch) zum 01. April eines jeden Jahres erfolgen dürfen. Die Wertsicherung
knüpft in der Regel an den Verbraucherpreisindex (VPI) an. Eine Erhöhung ist weiterhin nur bei Vorliegen einer wirksam vereinbarten Wertsicherungsklausel und durch ein ausdrückliches Schreiben des Vermieters, in dem die Indexanpassung geltend gemacht wird, möglich. Das Entgelt erhöht oder vermindert sich demnach am 1. April des Kalenderjahres nach Vertragsabschluss und in der Folge jährlich am 1. April nach Maßgabe des VPI 2020. Ausgangsbasis ist der Jahresdurchschnitt des Vorjahrs.
Ergibt sich eine Veränderung von über 3 %, ist der 3 % übersteigende Teil nur zur Hälfte in die Mietzinserhöhung einzurechnen. Bei Wohnungsmietverträgen, die den Mietzinsbeschränkungen des MRG unterliegen (Kategoriemietzins, Richtwertzins, angemessener Mietzins) darf der Mietzins zudem per 01.04.2026 nur um 1 % und per 01.04.2027 nur um 2 % angehoben werden.
Rückforderungsansprüche aufgrund unwirksamer Wertsicherungsvereinbarungen
Ist bei einem vor dem 01.01.2026 abgeschlossenen Mietvertrag über eine Wohnung eine Wertsicherungsvereinbarung unwirksam, können zu hohe Mietzahlungen zurück gefordert werden, die in den letzten fünf Jahren vor Vertragsbeendigung bzw. bei noch aufrechten Verträgen in den letzten fünf Jahren vor Kenntnis der Rechtsunwirksamkeit und des Rückforderungsanspruches geleistet wurden.
Neue Mindestbefristung
Bei Wohnungsmietverträgen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG verlängert sich die Mindestbefristung sowohl beim Vertragsabschluss als auch bei der Vertragsverlängerung von 3 Jahren auf 5 Jahre, insofern der Vermieter Unternehmer ist. Außerhalb des Anwendungsbereiches des MRG (zB Mietverträge über Freizeit- Zweitwohnungen, Wohnungsmietverträge in Ein- oder Zweiobjekthäusern, Geschäftsraummietverträge, etc.) sind von dieser neuen Befristungsregel nicht umfasst.
Erleichterungen für künftige Wertsicherungsvereinbarungen
Es ist nunmehr ausdrücklich vorgesehen, dass in einem Vertrag über eine Raummiete eine Wertsicherung auch durch bloße Bezugnahme auf § 1 Abs 2 MieWeG sowie gegebenenfalls § 1 Abs 3 MieWeG wirksam vereinbart werden kann. Beispielweise kann im Zusammenhang mit der Festlegung des Entgelts die Wendung „Wertgesichert gemäß § 1 Abs 2 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes“ angeführt werden. Damit soll den Vertragserrichtern die wirksame Vereinbarung einer Wertsicherung erleichtert werden.
